SCI immobilière héritage

SCI immobilière et héritage : Quels avantages ?

Le coronavirus a rappelé que nous ne sommes pas éternels et que pour protéger ses proches, il faut anticiper la question de l’héritage.

Si vous ne vous y prenez pas suffisamment tôt, un tiers voir la moitié de votre héritage risque d’être taxé par l’état au lieu d’être donné à vos héritiers. L’Etat vous donne des possibilités de défiscalisation, profitez-en !

Faisons alors le point sur : comment transmettre correctement son patrimoine immobilier à ses enfants ?

 

Pourquoi créer une SCI pour l’héritage immobilier ?

La société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objectif est généralement la gestion de biens immobiliers qui lui appartiennent.

Ces biens peuvent être par exemple des appartements ou des maisons.

 

La SCI a 3 avantages :

  • Une fiscalité avantageuse ;
  • Elle facilite la transmission grâce à l’usufruit ;
  • La protection du patrimoine.


Conditions de création d’une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier

Une société civile immobilière doit être composée au minimum de 2 personnes.


Je vous recommande fortement de créer une SCI avant d’acheter votre bien immobilier. Dans le cas contraire cela entraînera des coûts inutiles.

Détention SCI
Fonctionnement d’une SCI immobilière

La SCI familiale permet de préparer la succession.


Les associés doivent nommer un gérant (parmi eux afin de limiter les coûts ou en dehors pour éviter les conflits) afin qu’il s’occupe de la gestion de la société.

 

Intérêt fiscal de la SCI

La SCI est un outil de transmission fiscal. Elle permet de bénéficier d’un abattement.
Il est prévu pour les droits de succession en ligne directe (aux enfants) et s’applique aussi aux parts de SCI.

Il est de 100 000 € par enfant et renouvelable tous les 15 ans.

Contrairement à un bien immobilier vous pouvez donner petit à petit des parts de SCI.
Cela permet tous les 15 ans de bénéficier de la totalité de l’abattement.

Cet abattement fiscal est à cumuler avec un deuxième avantage : l’usufruit.


Usufruit dans la SCI immobilière

Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est simplement la détention du bien. Elle est à distinguer du droit de jouissance de celui-ci.  À l’inverse, il ne permet pas de bénéficier des revenus.

Vous pouvez donner la nue-propriété donc faire une transmission de la propriété du bien et continuer de bénéficier de ses revenus.

L’usufruit et la nue-propriété ont chacun leur prix. Ne céder que la nue-propriété permet de faire une donation pour une valeur moindre. Lors de la succession, l’usufruit est transféré automatiquement à l’héritier.

 

Exemple

Un père donne à son enfant un appartement d’une valeur de 250 000 €.

 

Sans usufruit :

Héritage brut : 250 000 €

abattement : – 100 000 €

héritage après abattement : 150 000 €

droits de succession sur 150 000 € : 28 194 €

 

avec usufruit :
Le père de 60 ans ne donne que la nue-propriété à son enfant. A 60 ans la valeur de la nue-propriété est de 50 %.

Héritage brut : 50 % de 250 000 € : 125 000 €

abattement : – 100 000 €

héritage après abattement : 25 000 €

droits de succession sur 25 000 € : 3 194 €

 

Vous pouvez calculer les droits de succession sur ce simulateur.


Vous pouvez également donner la nue-propriété à une SCI si vous ne l’aviez pas créé lors de l’achat du bien.

 

Pour connaître le montant de votre nue-propriété et de votre usufruit, vous pouvez utiliser cet autre simulateur


La SCI pour protéger l’héritage immobilier

En cas de mésentente le fonctionnement des droits de vote permet de protéger le patrimoine. Imaginons qu’un associé minoritaire souhaite réaménager le bien alors que l’ensemble des autres associés sont contre. Ils peuvent rejeter sa demande.

Dans le cas d’une indivision, vous avez besoin de l’accord de tous. Dans une SCI la majorité suffit !

créer entreprise au chomage

Comment créer une entreprise tout en bénéficiant du chômage ?

Si vous êtes au chômage et que vous souhaitez devenir entrepreneur, vous pouvez conserver votre allocation chômage en tant que président de SAS ou SASU. Pour cela, il y a une condition à respecter et il faut la formaliser.

Lire la suite « Comment créer une entreprise tout en bénéficiant du chômage ? »

proteger sa tresorerie

Protégez votre trésorerie, c’est protéger votre entreprise

La trésorerie est un vaste sujet. Très importante pour les entrepreneurs et indirectement pour tous les acteurs de l’entreprise.

Elle est le cœur battant de votre entreprise. Il faut donc la protéger.

Pour se faire, il faut garder en mémoire qu’une entreprise a besoin de conserver en permanence au minimum 3 mois de trésorerie. C’est-à-dire qu’il faut avoir sur le compte bancaire l’équivalent des loyers, des salaires, des TVA, des charges sociales et des paiements fournisseurs et de toutes charges de 3 mois. Cela vous permettra de supporter les coups durs imprévus.

Dans ce cas-là comment conserver sa trésorerie alors qu’il y a moins de chiffre d’affaires ?

Première solution : l’activité partielle

La première solution est la l’activité partielle. Concrètement vos salariés travaillent moins mais vous les payez moins aussi. Ne vous inquiétez pas ce n’est pas dans les mêmes proportions. Vous pouvez également décider du rythme par salarié.

Il y a notamment en ce moment des facilités d’accès à l’activité partielle mises en place pour aider les entreprises a faire face aux difficultés dues au Coronavirus. Vous pouvez trouver plus d’information sur le site du gouvernement.

N’hésitez pas à en faire la demande. Les cas éligibles à l’activité partielle peuvent être par exemple la suspension des transports en commun par décision administrative.

Deuxième solution : les délais ou échéanciers de charges sociales, des impôts et taxes

Vous pouvez vous rapprocher de votre URSSAF et de votre service des impôts des entreprises pour demander des délais ou des échéanciers de paiement pour les cotisations sociales mais aussi pour les taxes et impôts. Cela vous laisse du temps pour renflouer les caisses.

Troisième solution : les échéanciers auprès des fournisseurs

Vous pouvez également augmenter vos délais de paiement aux fournisseurs. C’est à dire à payer plus tard qu’habituellement une facture. Cela requiert une négociation parfois délicate étant donné qu’il y a de fortes chances que votre fournisseur soit dans le même cas de figure que vous et essaie également de préserver sa trésorerie. Il voudra dans ce cas au contraire que vous payez plus vite.

Il est important de défendre votre situation. Vous pouvez par exemple lui dire qu’il vaut mieux un loyer payé en retard plutôt qu’un loyer payé en temps et en heure et un locataire mettant la clé sous la porte.

Quatrième solution : diminuer les charges

Vous pouvez aussi diminuer les charges de votre entreprise. Pensez par exemple à négocier votre loyer.

Vous pouvez aussi réfléchir à une meilleure organisation de travail. Par exemple éviter les échanges inutiles, se concentrer sur certains points plus rentable de votre entreprise. Cela permet de libérer de la charge salariale par de la diminution d’horaire de travail.

Cinquième solution : le stock

Un dernier point trop souvent négligé à tort est le stock. Il n’est pas rare de voir des entrepreneurs jeter du stock périmé ou conserver une quantité de stock non négligeable qui est un actif dormant et donc de la trésorerie potentielle.

Pensez à faire par exemple des promotions sur ce stock difficile à vendre.